Zápisy nemovitostí podle nového katastrálního zákona

Co je psáno, to je dáno?

Podle nové právní úpravy se bude katastr nemovitostí řídit principem tzv. materiální publicity. Tento princip znamená, že neznalost údajů o právu k určité věci zapsaném ve veřejném rejstříku (katastru nemovitostí) nikoho neomlouvá (viz § 980 nového občanského zákoníku) a stav zapsaný v katastru se považuje za správný. Princip byl částečně zakotven již ve stávající úpravě, nicméně byl prakticky nevymahatelný.
Nově bude princip materiální publicity posílen zásadou, že v případě nesouladu skutečného stavu a stavu zapsaného v katastru, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Jinak řečeno, lze platně nabýt nemovitost od zapsaného vlastníka i v případě, že skutečným vlastníkem (byť nezapsaným) je osoba jiná. Účelem tohoto ustanovení má být zvýšení motivace vlastníků k provádění všech zápisů včas.
Obranou skutečného vlastníka nemovitosti proti případné změně vlastnictví bude vyznačení tzv. poznámky spornosti zápisu a podání žaloby na určení vlastnictví k nemovitosti. Zda bude tento nástroj skutečně efektivní, ukáže až praktická aplikace nových pravidel.

Jak podám návrh na zápis?

Z formálních změn je dále zajímavá možnost podávat návrh elektronicky a v této formě rovněž přikládat přílohy k návrhu (viz § 7 návrhu). Návrh i listina musí projít tzv. autorizovanou konverzí z listinné podoby a musí být opatřena kvalifikovaným časovým razítkem. Tuto službu nabízí většina kontaktních míst CzechPoint a dále notáři a někteří advokáti. S tím souvisí i nové pravidlo vedení sbírky listin, kdy každá písemnost bude vedena v té formě, v jaké byla katastrálnímu úřadu předložena.
Další formální změnou je rovněž zrušení zákona o zápisech vlastnických, kdy celá úprava katastrálního práva bude obsažena v jednom komplexním předpisu. Přehlednost a logičnost nového zákona by tak měla napomoct lepší orientaci laické veřejnosti při úkonech vůči katastru nemovitostí. Nový katastrální zákon dále přejímá velké množství ustanovení ze stávajících předpisů (např. technické fungování katastru a přístup k údajům v něm, apod.), čímž bude zaručena kontinuita se stávajícím stavem. Neměl by tak hrozit problém, který vznikl při spouštění nového registru silničních vozidel v červenci tohoto roku.
Negativní změnou oproti současnému stavu je povinnost hradit správní poplatek u významně širšího okruhu úkonů. Platit se tak nově bude i za výmaz některých zápisů, např. zaniklého zástavního práva.

Co se do katastru bude zapisovat?

Podle návrhu katastrální zákona, který odráží změny v pojetí věcných práv od 1. ledna 2014, se budou muset do katastru zapisovat i dříve nepožadované skutečnosti nebo v současné době neexistující právní instituty (nová úprava přináší až 15 nových typů práv k nemovitostem). Povinnost zápisu se bude vztahovat kromě dnes již běžných práv jako vlastnické právo, věcné břemeno a zástavní právo, také na právo stavby, nájem nebo budoucí zástavní právo. Dále má být v katastru uvedené například předkupní právo, pokud bylo zřízené jako právo věcné, právo nezbytné cesty, budoucí výměnek a mnoho dalších práv.
Významnou změnou projdou i zápisy týkající se nových staveb. Drtivá většina nových staveb se stane součástí pozemku, a tudíž bude zapsána pouze jako doplňující údaj u tohoto pozemku, ale nestane se samostatnou nemovitostí. Pro současné stavby, které jsou ve vlastnictví jiných osob než pozemek, uvedené pravidlo neplatí.

Závěrem

Ministerstvo zemědělství jako předkladatel návrhu nového katastrálního zákona předpokládá, že zákon přinese vyšší právní jistotu do realitních transakcí a napomůže realitnímu, dražebnímu a hypotečnímu trhu v jejich rozvoji. Velké realitní kanceláře a banky považují zákon za přínos. Na druhé straně stojí vlastníci domů, kteří se obávají, že princip materiální publicity obsažený v novém katastrálním zákoně, usnadní krádeže jejich domů.