První krok k povolení stavby - územní řízení. Jakou má podobu od ledna 2018?

Získání územního rozhodnutí v územním řízení je prvním krokem k povolení většiny staveb. Dle platného znění zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), lze totiž stavby umísťovat pouze na základě územního rozhodnutí či územního souhlasu, nestanoví-li zákon jinak. Stavební zákon též umožňuje nahradit proces územního řízení alternativním postupem.

Příslušným orgánem pro vedení územního řízení bude zpravidla obecný stavební úřad, v jehož obvodu se má daný záměr uskutečnit. Účastníky územního řízení vymezuje ustanovení § 85 stavebního zákona. Lze je rozdělit do čtyř skupin:

1. žadatel (stavebník),
2. obec, na jejíž území má být záměr uskutečněn,
3. vlastník pozemku nebo stavby, na kterých má být požadovaný záměr uskutečněn, v případě, že není sám zároveň žadatelem,
4. sousedící osoby, jejichž vlastnická práva nebo jiná věcná práva by mohla být záměrem dotčena.

Z výše uvedeného jasně vyplývá, že územní řízení se zahajuje na návrh, kterým je žádost o vydání územního rozhodnutí dle § 86 stavebního zákona. Po obdržení žádosti doručí stavební úřad oznámení o zahájení řízení všem účastníkům řízení. V případě, že se jedná o řízení s velkým počtem účastníků (tedy více než 30), postačí, pokud stavební úřad vyvěsí oznámení na úřední desce. Pokud jsou úřadu dostatečně známy poměry v území a žádost tvoří dostatečný podklad pro rozhodnutí, může stavební úřad rozhodnout i bez nařízení ústního jednání. V opačném případě nařídí ústní jednání, přičemž tato skutečnost musí být účastníkům oznámena minimálně patnáct dnů předem. Je-li to účelné, může stavební úřad ústní jednání spojit s ohledáním na místě. V případě těch záměrů, pro které je vyžadováno závazné stanovisko k posouzení vlivů na životní prostředí (tzv. EIA), může stavební úřad nařídit k projednání žádosti veřejné ústní jednání.

Během řízení mohou jiné správní orgány uplatňovat svá stanoviska, která jsou pro stavební úřad závazná; jde typicky o odbory ochrany životního prostředí, ale i o další instituce jako např. správci inženýrských sítí, hasiči apod. Účastníkům územního řízení je ponechána možnost podávat proti záměru námitky, nejpozději však při ústním jednání. Samotný stavební úřad pak posuzuje, jestli je záměr v souladu s požadavky na využívání území, požadavky na veřejnou infrastrukturu a stanovisky dotčených orgánů. Vzhledem k tomu, že územní řízení je nástrojem územního plánování, neposuzuje se v rámci něj konkrétní způsob provedení či podmínky užívání stavby. Tyto otázky jsou ponechány až do stadia stavebního řízení.

Dospěje-li stavební úřad k závěru, že záměr výše uvedené požadavky nesplňuje, žádost stavebníka zamítne v souladu § 92 odst. 2 stavebního zákona. V opačném případě vydá stavební úřad územní rozhodnutí o umístnění stavby. Dle § 79 odst. 1 stavebního zákona rozhodnutí o umístění stavby vymezuje stavební pozemek, umisťuje navrhovanou stavbu, stanoví její druh a účel, podmínky pro její umístění, pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení, pro ohlášení stavby a pro napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Vydaní územního rozhodnutí pro stavbu tedy nemusí bránit ani fakt, že se doposud nejednalo o stavební pozemek (např. pokud byl pozemek veden v katastru nemovitostí jako trvalý trávnatý porost či orná půda).

Důležitou součástí územního rozhodnutí je i lhůta stanovená stavebním úřadem, ve které musíte zažádat o vydání stavebního povolení. Zpravidla činí tato lhůta 2 roky, v odůvodněných případech pak může stavební úřad určit lhůtu delší, nejvíc však 5 let. Dobu platnosti územního rozhodnutí však může stavební úřad na odůvodněnou žádost stavebníka prodloužit, přičemž podáním žádosti se běh lhůty platnosti rozhodnutí staví. 

Jak bylo uvedeno výše, stavební zákon umožňuje územní řízení nahradit jinými postupy. Původně zákon umožňoval uzavřít veřejnoprávní smlouvu, vést zjednodušené územní řízení nebo vydat územní souhlas. Po novele se možnosti ještě rozšířily. Nově je možno vést územní řízení společně s posouzením vlivů na životní prostředí, společné územní a stavební řízení a společné územní a stavební řízení s posouzením vlivů na životní prostředí. Zjednodušenému územnímu řízení a územnímu souhlasu se věnují naše další články. Co se týče nových postupů, obecně pro ně platí, co bylo popsáno výše. Rozdílem je, že příslušné k těmto řízením mohou být v případě některých staveb i speciální stavební úřady (například silniční nebo vodoprávní). Výsledkem těchto řízení je jediné rozhodnutí - společné povolení. Ve společném územním a stavebním řízení tak bude stavba jak umístěna, tak rovnou povolena.

Co pro vás můžeme udělat

• Poradíme jak připravit podmínky v území pro plánovanou stavbu – změny územních plánů, dělení a scelování pozemků, pozemkové úpravy
• Připravíme veřejnoprávní smlouvy nahrazující klasická územní a stavební rozhodnutí. Dokážeme využít spolupráce s autorizovaným inspektorem.
• Dokážeme vyhodnotit právní relevanci námitek účastníků řízení a navrhnout jejich vypořádání.
• Se stavebním úřadem v prvé řadě kooperujeme, ovšem v případě nutnosti využijeme naše rozsáhlé know-how soudního přezkumu úředních rozhodnutí.

Více o naší nabídce z oblasti stavebního práva