Nový stavební zákon před druhým čtením ve Sněmovně. Frank Bold Advokáti shrnují situaci

Kdo plánuje stavět bytový dům, stráví několik let jen administrativou. Na tom, že povolování staveb je v Česku zbytečně složité, se shodují investoři i obce. Situaci má zlepšit nový stavební zákon, o kterém bude v příštím týdnu znovu jedna Sněmovna. U původního návrhu zákona, který se však dočkal řady změn, byla i advokátní kancelář Frank Bold Advokáti. Její expert na stavební právo Pavel Černý odpovídá na aktuální otázky týkající se přípravy zákona.


Konference Nový stavební zákon: 1 úřad - 1 řízení - 1 razítko, na které vystoupí také expert na stavební právo Pavel Černý, se koná už 31. března. Připojte se také. 

Jaké jsou základní nedostatky stávajícího právního prostředí a stavebního zákona, které by se měly přijetím nového stavebního zákona vyřešit?

Současný stavební zákon, zejména pokud jde o úpravu povolování staveb, považujeme za z mnoha hledisek špatný a dlouhodobě neudržitelný. Obecnou příčinou tohoto stavu je především komplikovanost a roztříštěnost dnešní právní úpravy. To komplikuje situaci všem zúčastněným stranám - stavebníkům, obcím, dalším osobám dotčeným výstavbou i samotným stavebním úřadům.

Jednou ze zásadních překážek je složitost systému stavebních úřadů. Souběžně totiž existují a rozhodují stavební úřady pro “běžné” stavby a vedle nich řada dalších, pro různé konkrétní typy staveb. Nejvíce rozhodnutí vydávají obecní stavební úřady, u nichž se ale také nejčastěji vyskytuje problém tzv. systémové podjatosti. Ta je způsobená tím, že úředníci sice mají rozhodovat nezávisle, jejich zaměstnavatelem je však obec. Proto může docházet k situacím, kdy úředník upřednostní její zájem před objektivním  rozhodnutím.  

Také erudice úředníků na stavební úřadech je velmi různorodá. Důsledkem jsou časté chyby, které už tak dlouhé řízení ještě protahují. S tím dále souvisí problematika tzv. “instančního ping-pongu”, kdy odvolací orgány s oblibou ruší a vrací napadené povolení zpátky na stavební úřad, místo aby rozhodly s konečnou platností. Takové kolečko se může opakovat i několikrát, než stavebník dosáhne pravomocného povolení.

V neposlední řadě prodlužuje povolovací procesy také velký počet dotčených orgánů, které v rámci stavebního řízení vydávají závazná stanoviska, a komplikovaný způsob jejich přezkoumávání v případě odvolání. 

Výsledkem všech těchto problémů je neúnosná délka povolovacích procesů. Stavební úřady často nedodržují zákonem předepsané lhůty pro vydání rozhodnutí, mnohdy je překračují i několikanásobně. Platný stavební zákon rovněž nijak neupravuje stále častější praxi uzavírání smluv o spolupráci mezi obcemi a stavebníky, které jdou nad rámec běžných tzv. plánovacích smluv. Takové dohody umožňují samosprávám smluvně ošetřit vztah s developerem při jeho investici do území a zajistit si příspěvek na veřejnou infrastrukturu či zajištění veřejných služeb, kterým stavebník částečně kompenzuje dopady své investice na danou obec. Ze zákona však dostatečně jasně nevyplývá, k čemu se mohou strany těchto smluv, zejména samosprávy, zavázat. 

Můžete stručně shrnout genezi návrhu nového stavebního zákona a jeho pozitiva a negativa?

Jako Frank Bold Advokáti jsme se podíleli na přípravě původního znění návrhu předloženého do připomínkového řízení. Po připomínkovém řízení byl obsah návrhu ze strany Ministerstva pro místní rozvoj podstatným způsobem přepracován, přičemž provedené změny jsme hodnotili převážně kriticky. Do konečné podoby byl vládní návrh upraven po připomínkách Legislativní rady vlády.

Návrh předložený vládou Sněmovně přinášel některá zlepšení oproti současné právní úpravě. Za jednoznačně pozitivní aspekty návrhu považujeme zejména:

  • koncepci jednoho řízení o povolení záměru (sloučení územního a stavebního řízení),
  • zavedení  principu, podle nějž musí nadřízený stavební úřad v odvolacím řízení rozhodnout s konečnou platností, tedy nesmí věc vrátit stavebnímu úřadu 1. stupně k novému rozhodnutí,
  • digitalizaci postupů v oblasti územního plánování i povolování staveb, včetně zavedení elektronického spisu,
  • podrobnější úpravu plánovacích smluv, poskytující větší právní jistotu obcím i investorům o jejich přípustném obsahu,
  • přísnější podmínky pro dodatečné povolování černých staveb (stavba postavená zcela bez povolení by měla být dodatečně povolena jen pokud stavebník prokáže dobrou víru)

V jiných směrech jsme hodnotili návrh jako nedůsledný nebo chybný. Jde především o tyto oblasti:

  • neúplné oddělení stavebních úřadů od samosprávy – na úrovni obcí zůstalo ve vládním návrhu zachováno jejich propojení,
  • nejasný model integrace dotčených orgánů do rozhodování stavebních úřadů,,
  • nedostatečnou ochranu před nedodržováním lhůt pro vydání rozhodnutí,
  • nedostatečné posílení postavení obcí v rámci úpravy územního plánování,
  • nejasná úprava účasti veřejnosti (ekologických spolků).

Návrhem se následně zabývaly výbory Poslanecké sněmovny. Z celkem tří skupin pozměňovacích návrhů předložených hospodářskému výboru získal jeho podporu komplexní pozměňovací návrh, který připravila skupina koaličních poslanců ve spolupráci s Ministerstvem pro místní rozvoj. Tento návrh se pak na základě rozhodnutí pléna sněmovny stal základem pro další projednávání ve druhé čtení.

Jaké jsou tedy přínosy a hrozby komplexního pozměňovacího návrhu, který je aktuálně podkladem jednání ve Sněmovně? 

Význam této verze návrhu spočívá zejména v návratu k původní koncepci, která počítá s úplným oddělením stavebních úřadů od samospráv, a to i na úrovni obcí. To je podle našeho názoru jednoznačně krok správným směrem, neboť pouze tak je možné vyřešit problém rizika střetu zájmů úředníků stavebních úřadů. Současně tato právní úprava zamezí prodlužování řízení uplatňováním námitek systémové podjatosti.

Pozměňovací návrh hospodářského výboru dále například:

  • umožňuje podání tzv. žaloby ve veřejném zájmu proti rozhodnutí stavebních úřadů ze strany ministerstva a dalších ústředních orgánů,
  • zavádí některé lhůty v oblasti územního plánování,
  • umožňuje Praze, Brnu a Ostravě vydat vlastní tzv. „stavební předpisy“, které mohou stanovit podrobnější požadavky v oblasti stavebnictví,
  • stanoví, že poskytování veřejných prostředků na provedení změn v území nesmí být v rozporu s územním plánem. 

Podle našeho názoru by bylo vhodné aktuální verzi návrhu dále upravit tak, aby byly vyřešeny i další dříve uvedené slabiny původní vládní předlohy. Za žádoucí bychom považovali především tyto změny:

  • výslovně zakotvit zásady koordinace a vzájemného poměřování dotčených zájmů při rozhodování stavebního úřadu, 
  • jednoznačně stanovit, že závazné posouzení, zda a za jakých podmínek je možné záměr s ohledem na ochranu dotčených veřejných zájmů zájmů povolit, provádějí úředníci s odpovídající specializací (za této podmínky je dle našeho názoru možná důslednější integrace povolování),
  • umožnit, aby územní plány zejména pro území určená k obnově (zejména tzv. brownfieldy) stanovovaly podrobnější regulaci, odpovídající tzv. “rámcovému povolení stavby”, což by přineslo všem dotčeným subjektům větší jistotu, že při dodržení stanovených parametrů bude možné v území povolit konkrétní záměry, 
  • umožnit obcím odchýlit se v odůvodněných případech v územních plánech od prováděcích předpisů, při vymezování požadavků  uspořádání a využití území v územních plánech, 
  • zakotvit efektivní nástroje ochrany před nečinností stavebního úřadu (tak, aby bylo zřejmé, že nevydání rozhodnutí v zákonné lhůtě je za běžných okolností považováno za nesprávný úřední postup a úředník za tuto situaci nese kárnou odpovědnost),
  • rozšířit případy náhrad za změny v území v důsledku územního plánování, zejména v případě “dočasného”, ale mnohdy dlouhodobého znemožnění využívání území v důsledku stavebních uzávěr, územních rezerv, koridorů veřejně prospěšných staveb apod.

Kdy je možné očekávat, že Parlament nový stavební zákon schválí a kdy nabude účinnosti?

Nový stavební zákon by měl projít legislativním procesem do poloviny roku 2021, účinnosti by měl podle aktuálního návrhu nabýt v celém rozsahu dne 1. července 2023, přičemž některá jeho ustanovení mají nabýt účinnosti již dnem následujícím po dni jeho vyhlášení ve sbírce zákonů.


Máme největší tým na stavební právo v ČR.

Jsme Vaši partneři pro správná rozhodnutí.

Obraťte se na nás

Máme největší tým na stavební právo v ČR.

Jsme Vaši partneři pro správná rozhodnutí.

Buďte v obraze

Našim klientům a partnerům pravidelně zasíláme právní články a novinky z různých oblastí. Vaše osobní údaje pečlivě chráníme!

Ozvěte se nám. Jsme Váš partner pro správná rozhodnutí

Poskytnete nám základní informace

Stačí stručně popsat situaci, kterou právě řešíte, vyplnit kontaktní údaje a odeslat formulář níže.

Dohodneme si podmínky spolupráce

Zavoláme Vám, nebo se ozveme e-mailem, probereme detaily možné spolupráce a připravíme nabídku.

Pustíme se do práce

Pokud se rozhodnete využít našich služeb, uděláme vše pro úspěšné vyřešení vašeho případu.

S čím potřebujete pomoci*

Vaše jméno a příjemní*

Váš telefon*

Ulice a č.p., město*

Váš e-mail*

Poptávám placenou právní službu a potvrzuji, že souhlasím s podmínkami poskytování právních služeb

Přečtěte si, jak nakládáme s osobními údaji zde.